[主持人的话]
　　
　　一处房产是拍卖好呢还是委托中介卖好呢？夫妻在长时间的离婚纠纷中谁都还贷是否按揭的房产会被银行拍卖？拍卖有哪些需要重视的问题？本周五的节目中，我们将邀请上海市周天平律师事务所周天平律师做客东方网嘉宾聊天室，通过网络聊聊大家都关注却又都不太了解的拍卖及其法律问题，并在节目中解答大家提出的一些法律咨询。

　　时间：2007年8月31日（周五）下午3点～4点。

　　[嘉宾介绍]

　　周天平律师，上海市周天平律师事务所主任。徐汇区第十二届政协委员。担任拍卖公司的常年法律顾问。曾获2005年度上海司法行政系统先进个人等称号。

　　周天平律师擅长上市公司、集团公司、银行法律事务等。

　　地址：上海市徐汇区遵义路100号A座2503室，邮编：200051

　　电话：62372395，62372353

　　[聊天实录]

　　[嘉宾周天平]答：各位网友下午好，很高兴来到东方网与大家一起聊聊关于拍卖方面的法律问题，如果网友们有什么这方面的问题请尽量提出来，我会尽我所能回答大家的问题。

　　[网友家康]问：法院强制拍卖和其他行政机关（如海关）强制拍卖有什么区别？

　　[嘉宾周天平]答：法院的强制拍卖与海关的强制拍卖都属于司法过程，他们之间没有什么区别，只是委托单位有区别，程序上都是一样的，按照司法程序进行拍卖。如果你有就这两个单位拍卖涉及到的法律问题，你可以提出来。

　　[网友小家康]问：法院拍卖，卖高价当然好。若卖出低于市场的价格，低多少属于合理范围？公权利的行使对私权利的保护如何在拍卖中得到实现？

　　[嘉宾周天平]答：法院的拍卖，它的底价是需要先做评估的，这个评估单位是由法院指定的。根据评估价格来确定拍卖的底价，在底价范围以上的任何价格都属于合理范围。法院关于执行拍卖的有关规定，都有详细的规定，这些规定应该说它既是公权利行使的准则，也反应了对私权利的保护。比如说拍卖不能低于底价拍；拍卖必须要符合拍卖法的有关规定，这实际上都包含了对私权利的保护。

　　[网友戛戛]问：新颁布的物权法对拍卖有些什么规定吗？

　　[嘉宾周天平]答：新颁布的物权法对拍卖没有特别的规定，因为特权法主要是说权利的归属，拍卖法它主要是谈一个标的从一个主体转移到另一个主体的特殊买卖方式，所以特权法强调的是归属，拍卖法强调的是一种特殊的物的转移规则。

　　[网友同问]问：一处房产是拍卖好呢还是委托中介卖好呢？

　　[嘉宾周天平]答：你手头有一处房产，是拍卖好还是委托中介卖好，拍卖也是中介机构，但它是一种特殊的买卖方式，它是由公开竞价来定价的，你委托中介也是中介机构，它是属于协议买卖，是由买卖方式协议定价的。所以这两者究竟哪一个那，看不出明显的差别，关键是拍卖机构和中介机构他们对你这套房屋的宣传怎么样，以及愿意买房子的人的吸引力怎么样，这是最主要的，有些委托中介他手里有几百套房子，所以他对推荐你的这一套可能就顾不上了，但是拍卖机构接受了你的委托，就全部要上公告的。从这个角度来讲，就我的经验来看，好像是拍卖容易把手头的房子卖得出去。

　　[网友sunset]问：听说拍卖能买到低于市场价的高价值商品，比如汽车房子，那么作为市民个人如何参加拍卖？如何获取拍卖信息？

　　[嘉宾周天平]答：一般来说，如果拍卖能够买到低于市场价的高价值的商品的话，就是司法委托的拍卖，也就是司法机关和行政执法机构的强制性拍卖，这种拍卖它的评估一般来说不会高于市场价，底价相对会低一点，这个底价不是参与人自己商量的，而社会委托的拍卖，委托人一般可以参与讨论底价，而司法拍卖是由评估单位来评估价格的。而且司法拍卖有一个特点，它的拍卖目的主要是为了抵债，用拍卖品抵债，或者处理掉拍卖品，所以它追求一个成交价常常不是它第一位考虑的问题，而追求成交是第一因素。而社会委托是追求拍卖价作为第一因素。所以从这个角度来讲，如果是司法拍卖就有机会买到低于市场价的高价值商品。所以一些准备买二手房投资的人，是可以关注拍卖行，它每一期的拍卖公告里有哪一些房子，它这些房子是属于司法拍卖还是委托拍卖，如果是司法拍卖可以考虑。对这一种买二手房的方式有兴趣的话，可以搜索上海大的拍卖公司的网址，然后从他们的网站上了解他们每一期的拍卖信息，再从拍卖信息中选取属于司法拍卖的房屋标的。

　　[网友菜鸟]问：请问房产在什么情况下，会遭遇强制拍卖？

　　[嘉宾周天平]答：被抵押的房产如果这个房主还不出贷款，还不清抵押权人的债务，抵押权人可以申请法院强制执行，执行的方法就是把房屋拍卖，然后拍卖后变现的钱来还债。第二种是没有抵押的房屋，这个房主欠人家的债务，人家起诉到法院，法院也判定他要还这个债，这个判决书生效以后，债权人可以申请执行，方法也是把这个房屋去拍卖，拍卖所得还债。所以它的前提是一定要有法院的判定书，一定要有法院的裁定书，才会遭遇到强制拍卖。

　　[网友胡]问：个人的房产也是可以委托拍卖的吗？那么有没有底价，若有的话底价的评估费是由拍卖行出吗？

　　[嘉宾周天平]答：个人的房产也可以委托拍卖。但是拍卖的底价要由委托人同拍卖行商量，如果意见不一致可以评估，这个评估也是作为拍卖成本，这个应该是由委托人支付的。因为拍卖行他帮你拍卖，他有中介费，这个中介费是不包含评估费的。

　　[网友sunset]问：谢谢周律师指教，这之前还真不晓得除了逛中介还有逛拍卖行网站这种方式可以买二手房：）

　　[嘉宾周天平]答：逛拍卖行网站去买二手房，关键是要去找强制拍卖出来的二手房，这个作为投资的话，差价机会会大一点。希望你有成功。

　　[网友汤灯节]问：周律师，我对预告中提到的3个问题感兴趣，能否一一做答呢：）一处房产是拍卖好呢还是委托中介卖好呢？夫妻在长时间的离婚纠纷中谁都还贷是否按揭的房产会被银行拍卖？拍卖有哪些需要重视的问题？

　　[嘉宾周天平]答：按揭的房产如果是一直在还贷的话，应该不会被银行拍卖的。如果因为离婚纠纷，谁都不肯还贷了，那这个按揭的房产，不会管你什么原因，只要不还贷，就会被拍卖。拍卖有哪些需要重视的问题，一是拍卖的标的一定要看清楚，这是最主要的。因为拍卖的东西基本都是二手多，当然积压的产品作为拍卖也是有可能的，因此对这些二手货或者积压的产品，你想去买的话，你对它的瘕疵一定要通过查看现场、查看现状弄清楚，因为拍卖法对竞买人有不能疏忽，不能误会，不能有不当行为这样一个要求，如果拍卖人已经告诉你有瘕疵了，你又不去看，到时候拍下来以后，你再说有瘕疵，这就不能退了。另外，有好多委托给拍卖公司的商品，拍卖公司也不可能全部检验，所以尤其是对一些商品的真伪，对一些商品的品质，他也不能确定的话，他就会告诉你按现状来，里面的真伪、品质，我不保证，对这些不确定因素，拍卖行如果是声明不保证的，你就更要在事前把这些商品的真伪和现状自己搞清楚，而且只要拍卖行作了不保证声明，你拍下来以后，不管是什么品质，不管是真是伪，你都要认帐的，这个法律是有规定的。第二是会要求你交竞卖保证金，一般来说拍卖行都会告诉你，你交了竞卖保证金，就是你对拍卖的现状都已经了解了，拍下来以后，你就要保证履行付款义务，如果不履行，你拍了以后反悔不要了，那保证金就不能要回了。第三，拍卖当中你要掌握几个规定，一个规则是价高者得，叫价叫到最高的一个，后面没有比你更高的价，那你就要买下来；另外一个是底价规则，就是成交价不能低于底价，如果没人对底价应价的话，那这个就算流拍了。第四，如果拍的是房子，房子里面还有承租户，那么这个承租户他有一个优先购买权，如果拍的是股权，那么公司的其他股东对这个股权也有优先购买权，所以一定要注意，你要拍的东西，其他人有没有优先购买权，如果碰到这个情况，你喊的是最高价的话，一定要让有优先购买权的人来确认他愿不愿意按这个价来行使他的优先购买权，如果他要买，那你还可以继续喊价，如果他放弃了，你才可以在他放弃的价格上把这个东西买下来，如果这个程序不做好，这个拍卖算是无效的。一般来说，上面所讲的四点，你如果都记住了，你就算是入门了，有机会可以去逛一逛。更复杂的问题，以后再讨论了。

　　[网友胡]问：那么能否再问一句，房产中介公司的中介费好像是1％，那么拍卖行收取的拍卖中介费又是多少呢？

　　[嘉宾周天平]答：拍卖的中介费可以跟拍卖行约定，法律规定是不能超过5%，但是如果司法拍卖的话，强制性拍卖的话，它不是约定的，它一般是按照不超过5%来定的。据我的经验所知，一般都是5%，当然也有3％。反正司法机关强制执行所牵涉到的鉴定费、评估费、审计费、拍卖的中介费，一般都会比社会委托的要高。

　　[网友请教]问：周律师，我对拍卖有关的法律问题颇感兴趣，能否推荐几本入门读物，谢谢。

　　[嘉宾周天平]答：目前来说，由华东政法学院的教授刘宁元写的《拍卖法原理与实务》是现在拍卖方面比较权威的一本书。[网友固定收益可否]问：有限公司与个体企业合作经营，有限公司固定收益可否。情况是：个体企业有一块土地，建房办厂，公司投入资金，不参于办厂，签订一份合同，固定收益多少，这样是否合法？谢谢！

　　[嘉宾周天平]答：如果个体企业建房的土地和建房的费用是算作公司的注册资本金，公司投入的资金也算作公司的注册资本金，双方合资成立一个公司，那么这个有限公司它每年的收益享有多少，可以由双方股东共同约定，这是《新公司法》给予的许可。如果这个个体企业和那个有限公司没有组建一家新公司，这个有限公司投入的资金是进到这个个体企业的帐户里面，由此来拿固定收益，这是变相的高息借贷，这个是不合法律规定的。

　　[网友承担什么样的后果]问：您好！我公司是一家服装代理公司，我们与一家商场签了一份九月份进场销售的合同。但是有另一家商场得知了这一消息后对我们进行警告，要求我们不得进入，由于第二家的强势地位，我们与第一家商场协商不进场，但遭到拒绝，并派法律代表来威胁我司等待传票。我想知道：如果诉诸法律，我公司会承担什么样的法律后果？(那份合同上没有签定保底销售指标)。

　　[嘉宾周天平]答：关键看与第一家商场的进场销售合同违约责任是怎么定的，如果没有明确规定，就要看你九月份不进场，会对人家的商场经营地盘造成空置，如果是九月份之前有足够的提前量告诉他们不进去，对这个空置应该没有什么责任。除此而外，应该是没有其他的什么后果。

　　[网友abc123]问：律师，我想咨询关于集体分支机构变为个人独资的问题：我单位是集体企业，有一分支机构，日前，不知经理通过何种途径把那个分支机构变为个人独资企业。现有如下几个问题：1.要想知道如何变更的，可通过什么途径？去什么部门？才能把变更过程中的各种材料调查出来？2.如果他用的是非法手段，我们职工应该怎样做？3.如果他使用的的确是非法手段，那么大概会给他带来一个何种程度的罪名？

　　[嘉宾周天平]答：先到工商部门查工商资料，这个一定要委托律师去查。后面所有的问题要等工商资料查出以后，再根据材料反映的情况来分析，再决定怎么处理。

　　[嘉宾周天平]答：由于时间关系，今天的聊天就到此结束了，希望以后有机会能够再和网友们聊天。谢谢大家！