看管好自家房屋的“养老金”

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法律提醒

看管好自家房屋的“养老金”

2007年12月28日 11:07

　　A.新建内销商品住宅须缴维修基金
　　
　　钱先生是典型的新上海人，在经过一段时间的打拼之后于2005年底在梅陇地区购入了一套三室二厅的住房。
　　由于工作繁忙，整个买房过程都由其父亲一手包办。一家三口已经入住将近一年，但是时至现今，他仍旧没有搞明白，到底自家这套住房有没有维修基金，而他父亲也说不出一个所以然来。
　　
　　【解析】
　　根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第四条规定，新建内销商品住宅应当设立维修资金，首期维修资金由房地产开发企业和购房人交纳。新建内销商品住宅，指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位（指产权或使用权接受单位）交纳首期维修资金。物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人交纳首期维修资金。
　　
　　B.维修基金缴纳有标准
　　
　　看房、选房已经让大多数的买房者忙得晕头转向，面对纷繁复杂的条款，不少买房者即便再怎么仔细阅读，也难免会忽略了某些细节。
　　等到付款拿房了，回头一想，似乎当初是付过维修基金这笔费用，但是自己和房产商分别缴纳了多少，这笔费用的缴纳标准是什么，自己却说不上来。
　　
　　【解析】
　　《上海市商品住宅维修基金管理办法》第六条规定，新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列时限和标准交纳首期维修资金，存入市房地资源局指定的商业银行：房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的4％，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3％交纳。购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3％，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2％交纳。业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，代购房人按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3％，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2％交纳。
　　
　　C.绿化养护费用可在维修基金中支取
　　
　　近日，苏老伯所住的小区物业公司准备对小区内花园的绿化进行养护，对于此笔费用是由小区物业维修基金中支取，还是由物业公司平日向业主们收取的物业管理服务费中支取有不少争议。
　　
　　【解析】
　　根据《关于实施〈上海市商品住宅维修基金管理办法〉若干问题的通知》规定，维修资金的主要用途是用于物业共用部位、共用设备以及公共设施的维修更新，但不包括日常养护的费用。日常养护的费用，包括绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设备养护费等，应该纳入日常物业管理服务收费范围。例如居住小区内每幢楼底楼的电子防盗门作为物业共用设备，其日常保养费用应在物业服务费中列支，该设备的维修费用可以在维修资金中列支。
　　
　　D.上网可查维修基金余额
　　
　　张先生所居住的金沙江路上的某小区，去年年底时曾经通过业主委员会的同意，委托物业管理公司对于小区楼道的墙面进行维修翻新。
　　同时，对于楼道的栏杆扶手进行维护以便一些老年以及行动不便人士出行。在此次动用维修基金后，到底用了多少钱？张先生不知道除了让业委会出面要求物业公司出具维修单据等，还有什么便捷的方式可以查询。
　　
　　【解析】
　　维修资金的余额查询有多种渠道：
　　其一，网上查询。登录上海房地资源网（www．shfdz．gov．cn），点击“网上办事”的“维修资金办理”，输入18位产业代码和密码（房屋产权人身份证的后六位数字），就能查到维修资金的余额和明细帐目。如果不知道18位产业代码，可以向物业管理公司或业委会索取；其二，开户银行查询；其三，到市房地局政府信息公开窗口提请查询，地址：北京西路99号2楼。
　　
　　提醒
　　
　　业主要有自治和维权意识
　　
　　近年来，上海出现多宗因物业维修基金而引起的物业与业主之间的纠纷。上海市房屋土地资源管理局有关负责人在此提醒市民：业主们要有自治意识和维权意识，看管好自家房屋的“养老金”。
　　
　　熟悉支取维修基金所需手续
　　
　　据悉，根据《关于＜上海市商品住宅维修基金管理办法＞的应用解释（试行）》的规定，业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：支付凭证（仅为银行贷记凭证）；加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；按幢立帐、按户分摊的电脑数据。
　　其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定（业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额）；业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同；业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。
　　根据规定，专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30％时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
　　
　　维修资金如被挪用可起诉
　　
　　根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，房地产开发企业或者物业管理企业违反维修资金筹集、使用管理规定的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市住宅物业管理规定》的有关规定予以处理；业主或者业主大会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
　　业主委员会或者业主委员会成员违反规定，侵占应当存入维修资金帐户的经营性服务收益或者挪用维修资金的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主大会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修资金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。
　　同时，根据《上海住宅物业管理规定》规定，未按规定交纳专项维修资金的，房地产行政管理部门可责令限期改正并可处应交数额一倍以下的罚款。
　　
　　典型案例百万基金一夜蒸发物业公司负责偿还
　　
　　茂盛大厦的物业管理企业，竟然修书一封告知业委会：前期收取的业主们交纳的维修基金和管理基金137万余元，均被公司大股东一夜卷走。为此，茂盛大厦的业委会把新上海国际物业有限公司及物业公司的大股东上投房地产公司推上了被告席，追讨上述钱款。
　　茂盛大厦地处上海新闸路上，管理大厦的“新上海”物业与上海茂盛房产商签有为期三年的茂盛大厦前期物业管理协议，并受托保管小区业主交付的维修基金、管理基金达137万余元。
　　据茂盛大厦业委会称，由于“新上海”公司股东之间的原因，上述费用以及其他当年在该公司帐上的资金，一夜之间全部被大股东上投公司拿走，这些事实已得到“新上海”物业的书面确认。由于上投公司是物业公司的大股东，该物业公司的主要管理人员由上投公司委派，茂盛大厦业委会因此于今年4月中旬起诉至静安区法院，追讨137万余元巨额维修基金和管理基金。
　　法庭审理中，作为第一被告的上海国际物业管理有限公司不作答辩；而第二被告上投房地产公司则辩称，与物业公司虽然有投资关系，但两者均系独立法人。自己也从未有卷走小区业委会任何基金的行为。现业委会仅凭物业公司的陈述，就将自己公司列为被告，是单方面的主观推断，属于滥用诉权。即便物业公司股东之间存在纠纷，也属于另外一个法律关系。
　　法院认为，“新上海”物业受开发商的委托，对茂盛大厦进行前期物业管理，在前期物业管理合同终止后，应及时移交代为保管的维修和管理基金。现“新上海”物业公司书面认可上述钱款由自己公司收取，那么义务也应由该物业公司承担。
　　根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的相关规定，维修基金应存入专户银行，即茂盛大厦业委会在中国建设银行上海市分行开设的专用帐号中。关于上述资金被上投公司一夜卷走的说法，因仅有物业公司的陈述，而没有上投公司转移资金的直接证据，法院则不予认定。静安区法院据此作出一审判决：137万元维修基金和管理基金的偿还义务，由“新上海”物业公司履行。

来源:上海法治报作者:吕蕾